德信服务距离港交所的大门又近了一步。6月18日，德信服务通过聆讯，建银国际担任其独家保荐人。

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赴港上市之前，德信服务曾以盛全物业的身份于新三板挂牌。2018年底自新三板摘牌后，在两年时间里，盛全物业做了一系列重组、股改和更名动作，为主板上市做准备。2021年1月18日，德信服务披露招股书，盛全物业以新身份冲刺港交所。

尽管历时两年准备，但从规模上看，德信服务的“盘子”仍然较小。正荣物业董事长兼总经理黄亮曾在接受媒体专访时将3000万平方米定为一个门槛，认为管理面积在3000万平方米以下的物企是小型公司。

而招股书显示，截至2020年12月31日，德信服务在管物业共175项，在管建筑面积共2490万平方米，覆盖7个省份，24座城市。

翻开聆讯资料可以看到，德信服务最大的亮点在于独立第三方业务占比高。但横向来看，德信服务这个最明显的优势却正在渐渐失去：独立第三方项目占比不断下滑，关联房企项目或难以为继。

德信服务即便如愿登陆港交所，如何通过这些考验仍是一个未知数。

内忧外患

与大部分房企系物业急于外拓项目，进而摆脱对母公司高度依赖的弊病相比，德信服务在这方面有着先天优势。

数据显示，截至2020年末，德信服务独立第三方开发商开发的106项物业，在管总建筑面积为1610万平方米，占在管总建筑面积的64.9%。这一占比高于大部分上市的房企系物业。

来源：公开资料

但若将德信服务的发展轴展开来看，便可以发现德信服务的优势正在滑落。数据显示，2018年-2020年，德信服务第三方开发商开发物业的在管建筑面积占比呈持续下滑状态，分别为78.1%、70.4%、64.9%。

对此，中国企业资本联盟副理事长柏文喜认为，这说明德信服务的第三方市场拓展能力跟不上企业的发展速度，企业仍然需要提升自身的市场核心竞争力。

但企业的市场竞争力也正在遭遇挑战。聆讯资料显示，德信服务的到期后续新的物业管理服务协议的续约率呈现下滑趋势，2018-2020年这一数字分别为84.9%、76.9%、76.9%。

柏文喜分析称，企业续约率呈现逐步降低趋势，说明企业的市场维护能力不足，并没有随着市场竞争程度的提升而提升，这不利于企业的可持续发展。

中原地产上海分析师卢文曦同样认为，“这样的下滑速度不是好事。因为企业服务面积不大，第三方占比下滑、续约率也下滑，企业发展的速度要受到影响。”

“现在物企还是主要依靠母公司，拓展的能力还是弱了点。”但是，德信服务的关联房企德信中国能给德信服务提供的增量空间或有限。按照规划，德信中国2021年要冲击千亿。为达到这一目标，德信中国采用增加合作项目的方式。数据显示，2020年德信新增的40个项目中，仅有1个项目权益比达到100%，其中有26个项目权益比低于50%。

柏文喜指出，企业合作项目权益占比低，自然在项目公司中的话语权就相对较差，而合作权益占比较高并有实际控制力的那一方就有可能将项目公司未来的物业管理合同交予自己旗下的物业企业。“这也表明德信中国从自身项目中为旗下的德信服务获取服务合同的难度较大。”

内忧外患之下，德信服务未来的发展或许已经有了轮廓。

大概率被边缘化

正如平安证券在研报中所称，如今物业行业格局依旧分散。此时此刻，物企借助资本市场，收并购、品牌外拓、非住拓展等亦如火如荼，在增值服务各细分领域率先发力的综合型龙头才有望脱颖而出。

“德信服务自身突破存在问题，被边缘化的概率相当高”。在卢文曦看来，资本市场如今还是以规模作为讲故事的重要逻辑，规模上不去，一切都是白搭。

在第一服务香港交易所上市庆祝仪式上，第一服务董事长张鹏称，当前物业行业已进入白热化竞争的红海状态，资本化是为占领市场份额。

占领市场份额，便意味着首先要大力拓展在管面积。物业管理公司成为上市公司以后，在业绩和规模增长的双重压力之下必然要进行市场拓展，行业竞争的压力也会相对加大。

中信证券研报则直指，小而美很难持续存在。物业管理行业的核心买点在科技赋能和增值服务生态的巨大成长空间。外拓和并购市场的激烈竞争，意味着小公司由小变大的概率不仅没有变大，反而更低了。长期来看，小物管公司更难维持较高的估值水平。

未来，或许将如滨江董事长戚金兴所论断一般，物业公司如果没有规模就会被边缘化甚至兼并。

业绩才是硬道理

克而瑞数据显示，2020年房企多元收入的占比从2019年的6.4%跃升至8.4%。其中，物业已经成为房企不可缺失的一大助力，这从越来越多的房企选择拆分物业板块登陆资本市场中可窥一斑。

但对于中小物企而言，最后的上市期限正在倒计时。5月20日，港交所刊发盈利规定咨询总结，宣布拟对主板上市条件进行调整。官网显示，港交所上市申请人主板盈利规定拟调高60%，自2022年1月1日生效。

在柏文喜看来，这对已经冲刺进资本市场的中小物企算是一个利好，有利于这些企业有效利用自己上市公司的地位去进行收并购来推动行业整合，在提升行业集中度的同时也能快速推动自身规模，进而实现业绩的成长以及平台效应、入口效应的兑现与提升。

不过，地产专家朱酒则认为，这一消息在理论上是有红利的，但起决定性作用的还是企业自身情况。“目前的物业公司估值并不低，后期主要是业绩先得配得上现在的估值。”

事实上，投资者对物企的看法开始变得审慎，并不是所有物业都会受到青睐。

物企开盘破发也开始成为常态。5月25日，新希望服务上市首日破发，最低报价3.71港元/股，跌幅2.37%；1月18日，宋都服务上市首日大跌36%，刷新物业股上市破发记录；1月15日，荣万家开盘破发，跌幅8.17%。

不仅如此，已经有企业开始出售旗下物业。据36氪报道，三盛控股旗下伯恩物业被传出按下IPO暂停键，并将挂牌出售。接盘方浮现了恒大物业、碧桂园服务、融创服务、龙湖智慧服务等企业身影。

龙头房企旗下的物企已经开始攻城略地。柏文喜说，“在大型房企的物业公司已经占据领跑优势的情况下，作为小物企的德信服务必须在提炼自身优势以扬长避短构筑行业竞争护城河的同时，大力推进收并购和业务创新，并以创新技术的引用来提升自身竞争力。”

卢文曦则具化称，德信中国可以做一些细分市场，比如擅长做商业或者再具体点，就是做二线城市以上的高端商办市场等。“如果德信中国能在细分市场站住脚跟，可能会有一线生机。”